令和８年度税制改正のうち相続・贈与に関する改正では標記貸付用不動産の評価方法の見直しが最も影響が大きいと思われる。 以下その内容と影響を見てみたい。

１、 貸付用不動産の小口化商品の評価方法の見直し
大規模なマンション等を小口化して５Mから１０M単位で投資できる商品は一定規模の投資家に人気があり、これまで銀行や信託銀行等が販売してきたが、今回の改正で２０２７年以後の相続から「通常の取引価格に相当する金額で評価する」こととなった。これは貸付用不動産の市場価格と相続税評価額の乖離を利用した節税スキームに対する歯止めの改正である。この改正により今後小口化商品は販売しにくくなると思われる。また、既に保有している投資家はメリットがなくなった商品を保有し続けるか、他の商品に乗り換えるか難しい判断を迫られると思われる。

２、 貸付用不動産の評価方法の見直し
例えば１棟売りマンションを銀行等からの借り入れを用いて購入することで大幅な相続税の節税を図る事例等をターゲットにするのがこの改正である。これは「被相続人等が相続開始前５年以内に対価を伴う取引によって取得・新築した１定の貸付用不動産については課税時期における通常の取引価格に相当する金額で評価する」というもの。即ち、取得してから５年を経過していない貸付用不動産は通常の取引価格、ほぼ時価で評価するというもの。（実際は通常の取引価格は被相続人が取得等をした貸付用不動産の取得価格を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の８割に相当する金額で評価できる。）
　これで高齢の親を抱える資産家等があわてて上記の対策をしてもほぼ無駄になることになる。相続対策はますます先を見て早め早めに実行する必要がますます高まる。
　(注)被相続人が本改正の通達日までに５年前から所有する土地に新築した家屋、（同日に建築中の家屋含む）についてはこの改正の対象にならない。
　また、「本改正を通達で定める日」がまだ決まっていないため今後の動向には十分な注意が必要になる。

以上

CFP　重田　勉